Полное руководство по инвестициям в ресторанную недвижимость

admin

Рестораны являются любимой коммерческой недвижимостью для многих инвесторов, потому что:

  1. Арендаторы часто подписывают очень долгосрочные контракты, например, 20 лет абсолютной аренды тройной сети (NNN). Это означает, что, помимо аренды, арендаторы также платят налоги на имущество, страховку и все расходы на проживание. Единственное, что должен заплатить инвестор, это ипотека, которая, в свою очередь, обеспечивает очень предсказуемый денежный поток. Арендодатель не несет ответственности, поскольку арендатор несет ответственность за содержание. Это дает инвестору больше времени, чтобы заниматься важными делами в жизни, например уходить на пенсию. Просто возьмите чек аренды в банк. Это одно из ключевых преимуществ инвестирования в фуд-корт или помещение арендатора.

  2. Богатые или бедные люди должны есть. Американцы едят вне дома чаще, потому что они слишком заняты, чтобы готовить, а потом чистят кастрюли и сковородки, что зачастую является худшим! По данным Национальной ассоциации ресторанов, в настоящее время национальная ресторанная индустрия насчитывает 937 000 ресторанов и, как ожидается, ее объем продаж достигнет 537 миллиардов долларов в 2007 году по сравнению с 322 миллиардами долларов в 1997 году и 200 миллиардами долларов в 1987 году (в текущих долларах). В 2006 году на каждый доллар, потраченный американцами на еду, в ресторанах было потрачено 48 центов. Пока на земле существует цивилизация, будут рестораны, и инвестор будет чувствовать, что недвижимость всегда пользуется большим спросом.

  3. Вы знаете, что ваши арендаторы очень заботятся о вашей собственности, потому что это в их интересах. Немногие клиенты, если таковые имеются, хотят пойти в ресторан с грязной ванной и / или мусором на парковке.

Однако рестораны не имеют себе равных по инвестициям.

Франшиза против независимых

Часто говорят, что 9 из 10 новых ресторанов выйдут из строя в первый год; однако, это всего лишь городской миф, потому что нет определенных исследований по этой теме. Есть только исследование профессора необычайного гостеприимства, доктора Х.Г. Парса из Университета штата Огайо, который следил за новыми ресторанами в городе Колумбус, штат Огайо, в 1996–1999 (предосторожность: не следует делать вывод, что результаты одинаковы везде в США или в другое время.) Доктор Парса отметил, что рестораны с морепродуктами были самыми безопасными предприятиями и что мексиканские рестораны имели самый высокий процент неудач в Колумбусе, О. Его исследование также показало, что 26% новых ресторанов были закрыты в первый год в Колумбусе, штат Огайо, в 1996-1999 годах. Причины закрытия ресторана включают развод, плохое состояние здоровья и нежелание тратить огромное количество времени на ведение бизнеса. Основываясь на этом исследовании, можно с уверенностью предсказать, что чем дольше будет работать ресторан, тем больше вероятность того, что он будет работать в следующем году, так что арендодатель продолжит получать арендную плату.

Для ресторанов с франшизой у франчайзи должна быть определенная минимальная сумма наличных денег / капитала, заемных, например, 300 000 долларов, чтобы McDonald's соответствовал требованиям. Франчайзи должен оплатить разовый франчайзи в размере от 30 000 до 50 000 долларов США. Кроме того, франчайзи оплачивал лицензионные сборы и рекламные сборы в размере примерно 4% и 3% от выручки от продаж соответственно. В свою очередь, франчайзи проходит обучение тому, как создать и вести проверенный и успешный бизнес, не беспокоясь о маркетинговой части. В результате, ресторан франшизы получает клиентов, как только появляется открытый знак. Если франчайзи не будет работать в определенном месте, он может заменить действующего франчайзи новым. Король франшизных бургерных ресторанов — сеть ресторанов быстрого питания McDonald с более чем 32 000 магазинов в 118 странах (около 14 000 в Соединенных Штатах) с 2010 года. В 2011 году продажи достигли 34,2 миллиарда долларов при средней выручке 2,4 миллиона долларов США. McDonald's в настоящее время приобретает более 50% рыночной доли ресторанов гамбургеров в размере 64 млрд долларов США. Его продажи увеличились на 26% за последние 5 лет. Wendy's отдален (средний объем продаж составляет 1,5 млн. Долларов США) с 8,5 млрд. Долларов США и 5904 магазинами. Burger King занимает третье место (средний объем продаж составляет 1,2 млн. Долларов США) с объемом продаж 8,4 млрд. Долларов США, 7 264 магазинами и 13% -ной долей рынка в ресторанах для гамбургеров (среди всех сетей ресторанов Subway он занимает второе место с продажами в размере 11,4 млрд. Долларов США, 23 950 магазинов и Starbucks 3 (9,8 млрд долларов США и 11 158 магазинов). Успех Макдональдса, видимо, не в том, насколько вкусен его Биг Мак, а в чем-то более сложном. Согласно опросу 28 000 подписчиков журнала Consumer Report, бургеры McDonald's занимают последнее место среди 18 национальных и региональных сетей быстрого питания. Он был оценен в 5,6 баллов по шкале от 1 до 10, где 10 был лучшим, за «Джеком в коробке» (6,3), «Бургер Кинг» (6,3), «Венди» (6,6), «Соник Драйв Ин» (6,6), «Карл». # 39; s Jr (6,9), гамбургеры с задним двором (7,6), гамбургеры с пятью парнями (7,9) и гамбургеры In-N-Out (7,9).

Сети быстрого питания обнаруживают новые тенденции быстрее. Например, они уже открыты в 5 часов утра, поскольку американцы все чаще покупают завтрак раньше. Они также продают больше кафе; латте; Фруктовые коктейли, чтобы конкурировать с Starbucks и соком Jumba. Меню также показывает больше салатов. Это дает клиентам больше причин посещать рестораны быстрого питания и делает их более привлекательными для разных клиентов.

В независимые рестораны клиенты часто приходят и пробуют еду. Эти объекты особенно трудны в течение первых 12 месяцев открытия, особенно с владельцами с минимальной или без документированной истории. Вообще говоря, мамы и поп-рестораны являются рискованными инвестициями из-за низкого дохода на начальном этапе. Если вы решили инвестировать в не брендированный ресторан, убедитесь, что ваш доход пропорционален риску, который вы будете брать на себя.

Иногда нелегко определить, является ли ресторан брендом или брендом. Некоторые сети ресторанов работают или популярны в определенном регионе. Например, сеть ресторанов WhatABurger с более чем 700 ресторанами в 10 штатах является очень популярной сетью ресторанов быстрого питания в Техасе и Грузии. Тем не менее, это еще неизвестно на Западном побережье с 2012 года. Брендовые сети обычно имеют веб-сайт со списком всех мест и другой информацией. Так что, если вы можете найти сайт ресторана Google или Yahoo, вы можете быстро узнать, является ли неизвестное название брендом или нет. Вы также можете получить основную информацию о потребителях почти в каждой сети ресторанов США в Википедии.

Десять самых быстрорастущих сетей в 2011 году с объемом продаж более 200 миллионов долларов США

По данным Technomic, 10 самых быстрорастущих сетей ресторанов с точки зрения изменения выручки в 2010-2011 гг .:

  1. Five Guys Burgers and Fries с объемом продаж 921 млн долларов США и изменением на 32,8%.
  2. Chipotle Mexican Grill с объемом продаж 2,261 $ и изменением на 23,4%.
  3. Магазин сэндвичей для гурманов Jimmy с объемом продаж 895 миллионов долларов США и изменением на 21,8%.
  4. Yard House с объемом продаж 262 млн долларов США и изменением на 21,5%.
  5. Firehouse Subs с объемом продаж 285 миллионов долларов США и изменением на 21,1%.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse с объемом продаж 621 млн долларов США и изменением на 20,9%.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar с объемом продаж 2,045 млрд долларов США и изменением на 20,1%.
  8. Рост продаж Чикен Кейн на 206 миллионов долларов США и изменение на 18,2%.
  9. Noodles & Company с оборотом в 300 миллионов долларов и изменением на 14,9%.
  10. Wingstop с объемом продаж 382 млн. Долларов США и изменением на 22,1%.

Аренда и гарантия аренды

Арендаторы часто подписывают долгосрочный договор аренды для тройной сети (NNN). Это означает, что, помимо базовой арендной платы, они также покрывают все эксплуатационные расходы: налоги на имущество, расходы на страхование и техническое обслуживание. Для инвесторов риск неопределенности в стоимости жизни устранен, и их денежный поток предсказуем. Арендаторы также могут гарантировать аренду с собственными или корпоративными активами. Поэтому, если им нужно закрыть, они будут продолжать платить арендную плату за период аренды. Вот несколько вещей, которые вы должны знать о гарантии аренды:

  1. В целом, чем сильнее гарантия, тем ниже отдача от инвестиций. Гарантия корпорации McDonald's с высоким корпоративным рейтингом публичной компании S & P "A" намного лучше, чем небольшая корпорация, которой владеет франчайзи с несколькими ресторанами. Таким образом, корпоративный прокат McDonald's обычно предлагает низкий предел 4,5-5% (возврат инвестиций в 1Святой год владения), в то время как McDonald's с гарантией франчайзи (более 75% ресторанов McDonalds принадлежат франчайзи) может предлагать ограничение в 5-6%. Проверьте, какие риски вы хотите взять, потому что вы не получите ни низкий риск, ни высокую отдачу от инвестиций.

  2. Иногда франшиза с несколькими местоположениями создает материнскую компанию, которая будет владеть всеми ресторанами. Каждый ресторан, в свою очередь, принадлежит компании с ограниченной ответственностью (LLC), которая защищает родителей от обязательств. Таким образом, гарантия арендной платы единственным предприятием ООО не имеет большого значения, потому что активов не так много.

  3. Хорошая длительная гарантия не делает лимон хорошим автомобилем. Точно так же сильная гарантия не делает плохой ресторан хорошей инвестицией. Это просто означает, что арендатор приложит все усилия, чтобы заплатить вам арендную плату. Так что не судите свою собственность, основываясь в первую очередь на ее гарантии.

  4. Гарантия действует до тех пор, пока корпорация, которая гарантирует ее, не будет объявлена ​​банкротом. В течение этого времени корпорация реорганизует свою деятельность, закрывая места с низким уровнем дохода и поддерживая хорошие местоположения (то есть высокие продажи). Вот почему важнее выбрать недвижимость в хорошем месте. Если у вас есть слабая гарантия (например, от небольшой частной компании), вы получите двойную выгоду: своевременная аренда и высокая доходность.

  5. Если вам довелось инвестировать в ресторан «мама и поп», убедитесь, что все правила, например, «мама и поп», гарантируют аренду ваших активов. Гарантия должна быть проверена юристом, чтобы убедиться, что вы хорошо защищены.

Местоположение, местоположение, местоположение

Плохой ресторан может хорошо работать в хорошем месте, а люди с хорошим меню могут потерпеть неудачу в плохом месте. Хорошее местоположение будет приносить большой доход оператору и, прежде всего, важно для вас как инвестора. Он должен иметь следующие особенности:

  1. Интенсивное движениеЭто привлечет больше посетителей в рестораны, что приведет к высоким доходам. Так что ресторан у входа в региональный торговый центр или Disney World, крупный торговый центр или университет всегда желателен.

  2. Хорошая видимость и вывески: интенсивное движение должно сопровождаться хорошей видимостью с улицы. Это сведет к минимуму рекламные расходы и будет постоянным напоминанием гостям.

  3. Легкий вход и выходРесторан, расположенный на дороге с односторонним движением, идущей параллельно шоссе, будет иметь интенсивное движение и отличную видимость, но он находится не в отличном месте. Потенциальным клиентам трудно вернуться, если они пропустили вход. Кроме того, вы не можете повернуть налево. С другой стороны, ресторан рядом с шоссе более удобен для клиентов.

  4. Отличная демографияРесторан должен хорошо работать в районе с большим, растущим населением и высоким доходом, потому что в нем больше людей, у которых есть деньги. Ее бизнес должен приносить все больший доход, чтобы платить за повышение арендной платы.

  5. Много парковочных мест: Большинство ресторанов с цепями имеют собственную парковку для размещения клиентов в час пик. Если клиент не может найти место для парковки в течение нескольких минут, есть большая вероятность, что он пропустит его и / или не будет возвращаться так часто. Типичному ресторану быстрого питания потребуется от 10 до 20 парковочных мест на 1000 кв. Ресторанам быстрого питания, например McDonald's, понадобится больше парковочных мест, чем ресторанам с сидячими местами, например, Olive Garden.

  6. Высокие доходы от продаж: Годовой валовой доход сам по себе мало что говорит, потому что более крупный ресторан по площади обычно имеет более высокие доходы. Таким образом, отношение ренты к доходу является лучшим показателем успеха. Пожалуйста, обратитесь к соотношению арендной платы и дохода в главе должной осмотрительности для дальнейшего обсуждения.

  7. Высокие барьеры входаЭто просто означает, что по разным причинам непросто реконструировать это место поблизости: в этой области просто больше нет земли для застройки, или генеральный план не допускает дальнейшего строительства коммерческой недвижимости или строительства аналогичной дороги с недвижимостью из-за высокая стоимость земли и строительных материалов. По этим причинам арендатор может продлить аренду, если бизнес будет прибыльным.

Финансовые соображения

В целом, процентная ставка несколько выше средней по ресторанам из-за того, что они являются недвижимостью для одного арендатора. Существует риск для кредиторов, потому что в случае закрытия ресторана вы можете потерять 100% своего дохода в этом ресторане. Кредиторы также предпочитают отечественные фирменные рестораны. Кроме того, некоторые кредиторы не кредитуют инвесторов за пределами штата, особенно если рестораны расположены в небольших городах. Вот почему стоит инвестировать в франчайзинговый ресторан в основных районах метро, ​​например, в Атланте, Даллас. В связи с ограниченным кредитным рынком в 2009 году довольно сложно получить финансирование для поглощения ресторанов с сидячими помещениями, особенно для мам, а также ресторанов местной и региональной кухни. Тем не менее, похоже, что ситуация немного улучшилась в 2010 году. Если вы хотите получить лучшую процентную ставку и условия кредита, вам следует придерживаться франшизных ресторанов на основных метрах.

Когда ставка капитализации выше, чем процентная ставка по кредиту, например, ставка капитализации составляет 7,5%, а процентная ставка составляет 6,5%, следует учитывать как можно больше кредитов. Вы получите 7,5% прибыли с вашего первоначального взноса плюс 1% прибыли с денег, которые вы одолжили. Таким образом, общий доход (наличными) будет выше, чем предельная ставка. Кроме того, поскольку инфляция, как ожидается, будет выше в ближайшем будущем из-за роста стоимости топлива, деньги, заимствованные для финансирования покупки, будут стоить меньше. Поэтому максимизация кредитного плеча еще более выгодна.

Экспертиза расследование

Прежде чем принять решение о покупке, рассмотрите следующие факторы:

  1. Финансовая информация арендатора: Работа ресторана требует большой работы. Среднестатистический работник приносит доход только около 55 000 долларов США в год. Стоимость товаров, таких как продукты питания и материалы, должна составлять около 30-35% дохода; трудовые и эксплуатационные расходы 45-50%; аренда около 7-12%. Посмотрите на счета прибылей и убытков (P & L), если таковые имеются, от вашего бухгалтера. Вы можете увидеть сокращение EBITDAR в отчете о прибылях и убытках. Я имею ввиду мнередупреждения бEfore ЯNCOM Т.мосты, реамортизация (оборудования), PERумерщвление (капитальные улучшения), и REnt. Если вы не видите лицензионных сборов в отчете о доходах франчайзингового ресторана или рекламных расходов в отчете о доходах независимого ресторана, вы можете понять причину. Конечно, вы захотите обеспечить прибыльность ресторана после оплаты аренды. В идеале чистая прибыль должна составлять 10-20% от валовой выручки. За последние несколько лет экономика начала биться быстрее. В результате в ресторанах зафиксировано снижение валовой выручки примерно на 3-4%. Похоже, это повлияло на большинство, если не на все рестораны мира. Кроме того, может потребоваться несколько лет, чтобы достичь новых потенциальных доходов. Так что не ожидайте, что новые местоположения будут прибыльными немедленно, даже для связанных ресторанов.

  2. Кредитная история арендатора: Если арендатор является частной компанией, кредитную историю арендатора можно получить в Dun & Bradstreet (D & B). D & B предоставляет результат Paydex, бизнес-эквивалент FICO, то есть результат личной кредитной истории. Результат составляет от 1 до 100, причем более высокие результаты указывают на лучшую эффективность платежей. Результат Paydex 75 эквивалентен результату FICO 700. Таким образом, если у арендатора есть результат Paydex 80, вы, вероятно, сразу получите чек за аренду.

  3. Соотношение арендной платы и дохода: отношение базовой арендной платы к годовым валовым продажам магазина. Это быстрый способ определить, является ли ресторан прибыльным, то есть, чем ниже соотношение, тем лучше местоположение. По сути, вы хотите сохранить это соотношение ниже 10%, что означает, что ваше местоположение имеет большой доход. Если это соотношение меньше 7%, оператор, скорее всего, заработает много денег после оплаты аренды. В этом случае гарантия аренды, вероятно, недействительна. Однако отношение арендной платы к доходам не является точным способом определения того, приносит ли арендатор прибыль или нет. Не включает налог на имущество как часть арендной платы. Налоги на имущество — рассчитываются в процентах от оценочной стоимости — варьируются в зависимости от штата. Например, в Калифорнии это около 1,25% от оценочной стоимости, 3% в Техасе и даже 10% в Иллинойсе. Ресторан с соотношением арендной платы к доходу 8% может быть прибыльным в одном штате и терять деньги в другом.

  4. Парковочные местаРесторанам обычно требуется больше парковочных мест, потому что большинство ресторанов обычно останавливаются за короткий промежуток времени. Вам понадобится не менее 8 парковочных мест на 1000 кв. Футов ресторанного пространства. В ресторанах быстрого питания может потребоваться от 15 до 18 мест на 1000 SF.

  5. Уведомление о прекращении: Некоторые долгосрочные договоры аренды дают арендатору возможность расторгнуть договор аренды в случае пожара, который уничтожает определенный процент имущества. Конечно, это нежелательно, если процент слишком низок, например, 10%. Так что читайте договор аренды. Вы также хотите убедиться, что страховой полис также покрывает потерю арендного дохода в течение 12-24 месяцев в случае повреждения имущества в результате пожара или стихийных бедствий.

  6. Цена за SF: Вы должны заплатить от 200 до 500 долларов США за SF. В Калифорнии вы должны заплатить премию, например, 1000 долларов за SF для ресторанов Starbucks, которые обычно продаются по очень высокой цене за SF. Если вы платите более $ 500 за SF для ресторана, убедитесь, что у вас есть причины.

  7. Аренда для SFЛучше инвестировать в недвижимость с низкой арендной платой за SF, например, от 2 до 3 долларов США в месяц. Это дает вам возможность повысить арендную плату в будущем. Кроме того, низкая арендная плата обеспечивает прибыльность бизнеса арендатора, поэтому арендная плата будет поблизости. Starbucks обычно платит премиальную арендную плату в размере 2-4 $ в месяц за SF, поскольку они часто находятся в престижном месте с высоким трафиком и хорошей видимостью. Если вы планируете инвестировать в ресторан, где арендатор платит за SF более 4 долларов в месяц, убедитесь, что вы можете обосновать свое решение, поскольку на ресторанном бизнесе сложно заработать, когда арендатор платит более высокую арендную плату. У некоторых ресторанов может быть пункт интереса. Это означает, что в дополнение к минимальной базовой арендной плате оператор также платит часть своего дохода, когда он достигает определенного порогового значения.

  8. Увеличение арендной платыВладельцы ресторанов обычно получают ежегодное повышение арендной платы на 2% или увеличение на 10% каждые 5 лет. Как инвестор, вы должны предпочесть ежегодное повышение арендной платы на 2%, потому что 5 лет — это долгое время, чтобы ждать повышения. Вы также будете получать больше арендной платы с ежегодным увеличением на 2%, чем увеличение на 10% каждые 5 лет. Кроме того, поскольку арендная плата увеличивается с каждым годом, стоимость инвестиций увеличивается. Ценность ресторана часто основана на арендной плате, которую он производит. Если арендная плата увеличивается, а рыночная капитализация остается неизменной, стоимость инвестиций возрастет. Поэтому нет никакой ключевой выгоды от инвестирования в ресторан в определенном районе, например, в Калифорнии. Более важно выбрать ресторан в отличном месте.

  9. Срок арендыКак правило, инвесторы предпочитают долгосрочную аренду, например, 20-летнюю аренду, поэтому им не нужно беспокоиться о поиске новых арендаторов. В период низкой инфляции, например, от 1% до 2%, это нормально. Однако, когда инфляция высока, например, 4%, это означает, что технически вы будете получать более низкую арендную плату, если повышение арендной платы составляет всего 2%. Поэтому не исключайте недвижимость с арендным периодом в несколько лет, так как это может означать большой потенциал роста. Когда срок аренды истекает без опциона, арендатору, возможно, придется заплатить гораздо более высокую рыночную арендную плату.

  10. Риск и возврат инвестицийКак инвестору вам нравятся объекты недвижимости, которые предлагают очень высокую доходность, например, уровень капитализации от 8% до 9%. И поэтому вас может заинтересовать совершенно новый франчайзинговый ресторан, предлагаемый для продажи разработчиком. В этом случае разработчик строит рестораны исключительно с мебелью, фурнитурой и оборудованием (FFE) для франчайзи на основе спецификации франшизы. Франчайзи подписывает договор об абсолютном лизинге на 20 лет, выплачивая очень щедрую арендную плату за SF, например, 4-5 долларов США за SF в месяц. Новый франчайзи готов сделать это, потому что ему не нужно изобретать деньги, чтобы открыть бизнес. Инвесторы в восторге от высокой доходности; Однако это может быть очень рискованным вложением. Программист является гарантом зарабатывания денег. Франчайзи может не захотеть оставаться в трудную минуту, потому что у него нет интереса к собственности. Если получатель франшизы терпит неудачу, возможно, вы не сможете найти арендатора, готового заплатить такую ​​высокую арендную плату, и у вас может оказаться пустой ресторан.

  11. Отслеживание истории оператораРесторан, управляемый оператором с одним или двумя недавно открытыми ресторанами, вероятно, будет более рискованным вложением. С другой стороны, оператор с 20-летним опытом работы и 30 офисами может с большей вероятностью платить арендную плату в следующем году.

  12. Торговая арматура: Некоторые рестораны продаются с торговым оборудованием, поэтому убедитесь, что вы документально зафиксировали, что включают в себя продажи.

  13. Фаст-фуд и ПриседанияВ то время как рестораны быстрого питания, такие как McDonalds, чувствуют себя хорошо во время кризиса, рестораны, сидящие в семье, обычно более уязвимы к рецессии из-за более высоких цен и высоких расходов. Эти рестораны могут испытывать двузначное снижение доходов из года в год. В результате многие рецессивные рестораны были закрыты. Если вы планируете инвестировать в ресторан, где вы сидите, вы должны выбрать его в районе с высоким доходом и большим населением.

Продажа и возврат

Иногда оператор ресторана может продать часть имущества, а затем сдать его в аренду на длительное время, например 20 лет. Типичный инвестор задается вопросом, если у оператора финансовые проблемы, поэтому он должен продать имущество, чтобы погасить свои долги. Это может или не может быть; тем не менее, для ресторанного оператора это быстрый и простой способ получить деньги из акций без веской причины: расширение бизнеса. Конечно, оператор может рефинансировать недвижимость с помощью снятия наличных, но это может быть не лучшим вариантом, потому что:

  1. Это не может максимизировать отдачу, потому что кредиторы часто заимствуют только 65% стоимости имущества при рефинансировании.
  2. Кредит будет отражаться как долгосрочная задолженность на балансе, что часто не рассматривается в положительном свете.
  3. Процентные ставки могут быть не такими выгодными, если у ресторанного оператора нет сильного баланса.
  4. Вы не сможете найти кредиторов из-за ограниченного кредитного рынка.

Вы часто видите 2 разные стратегии выплат, когда смотрите на арендную плату, оплаченную оператором ресторана:

  1. Консервативный рынок арендыОператор хочет убедиться, что он платит низкую арендную плату, поэтому его ресторанный бизнес имеет хорошие шансы на прибыльность. Он также предлагает консервативную ставку капитализации для инвесторов, например, 7% -ный предел. В результате его сумма выплаты является маленькой или умеренной. Это может быть инвестиция с низким риском для инвестора, потому что арендатор с большей вероятностью может позволить себе арендную плату.

  2. Значительно выше рыночной арендной платыОператор хочет максимизировать выплату, оценивая имущество значительно выше его рыночной стоимости, например, 2 миллиона долларов США за 1 миллион долларов США. Инвесторам иногда предлагают высокий уровень капитализации, например, 10%. Оператор может заплатить 5 долларов США за квадратный фут в районе, где арендная плата за сопоставимые объекты недвижимости составляет 3 доллара за квадратный фут. В результате ресторанный бизнес в этом месте может понести убытки из-за более высокой арендной платы. Однако оператор получает как можно больше денег. Это свойство может быть очень рискованным для вас. Если бизнес арендатора терпит неудачу и он объявляет о банкротстве, вам нужно будет предложить более низкую арендную плату другому арендатору, чтобы арендовать здание.

Аренда земли

Иногда на продажу выставляется арендованный земельный ресторан. Концепция земельной ренты может сбивать с толку, потому что это может означать

  1. Вы покупаете здание и арендуете землю, принадлежащую другому инвестору в долгосрочной перспективе, например, 50 лет аренды земли.

  2. Вы покупаете землю, в которой арендатор владеет зданием. Это наиболее вероятный сценарий. Арендатор строит ресторан за свои деньги, а затем обычно подписывает 20-летний договор аренды NNN для аренды участка. Если арендатор не продлит договор аренды, здание будет возвращено владельцу земельного участка. Уровень снижения часто на 1% ниже, например от 6 до 7,25%, по сравнению с ресторанами, где вы покупаете землю и здание.

Поскольку арендатору необходимо вложить значительные средства (собственные или заемные) для строительства здания, необходимо вдвое увеличить это место для его бизнеса. Кроме того, если арендатор не платит арендную плату или не продлевает аренду, здание значительной стоимости окупит вас как владельца земли. Арендатор потеряет гораздо больше, как бизнеса, так и строительства, если он не выполнит свои обязательства. Таким образом, он думает дважды, поэтому он не рассылает чеки за аренду. В этом смысле это немного более безопасное вложение, чем ресторан, в котором вы владеете землей и улучшениями. В дополнение к более низкой ставке капитализации основными недостатками земельной ренты являются

  1. Там нет налоговых вычетов, потому что IRS не позволяет амортизацию стоимости земли. Так что ваши налоговые обязательства выше. С другой стороны, арендаторы могут амортизировать 100% стоимости зданий и оборудования, чтобы компенсировать коммерческую прибыль.

  2. Если имущество повреждено в результате пожара или стихийных бедствий, таких как торнадо, некоторые договоры аренды могут позволить арендаторам собирать страховые поступления и расторгнуть договор аренды, не восстанавливая имущество в течение последних нескольких лет аренды. К сожалению, этот автор не знает страховых компаний, которые бы продавали вам страховку от пожара, потому что вы не являетесь владельцем здания. Таким образом, риск является значительным, потому что может оказаться, что у вас очень дорогой участок без дохода и огромный налог на имущество.

  3. Некоторые договоры аренды позволяют арендаторам не создавать какие-либо конструкции, например, крыши, ремонт в последние годы. Это может потребовать от инвесторов потратить деньги на отложенные расходы на проживание и, следовательно, окажет негативное влияние на денежный поток имущества.